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Gastos hipotecarios. Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020

Las cuatro claves de la sentencia del TSJUE de fecha 16 de julio de 2020, son las siguientes:

-Gastos de constitución y cancelación del préstamo hipotecario

En caso de que la cláusula contractual sea abusiva, el consumidor tiene derecho a que le devuelvan todos los gastos hipotecarios (menos en Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables en efecto de esta cláusula impongan al consumidor el pago de todo o de una parte de estos gastos.

Los gastos de constitución y cancelación de un préstamo hipotecario se componen de: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (que como se ha comentado anteriormente, no es recuperable).

Ya han surgido varias interpretaciones, por un lado, las Asociaciones de Consumidores que estiman que se devolverá al consumidor el dinero pagado si un juez demuestra que la cláusula es abusiva y por otro, algunos juristas y fuentes bancarias que creen que los gastos quedarán igual porque el TJUE avala la legislación nacional, es decir, que los consumidores sólo pueden reclamar la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios, excluido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

-Gastos de comisión de apertura y cancelación

Estas comisiones pueden ser anuladas por abusivas en el caso de que no sean suficientemente transparentes o en el caso de que no estén debidamente justificadas, siendo el juez nacional quien debe comprobar que sean comprensibles y es la entidad bancaria quien tiene que demostrar que su cobro responde a servicios concretos y efectivamente concedidos al cliente.

-Prescripción de las cláusulas abusivas

El plazo de prescripción de cinco años debe empezar a computar desde la declaración de nulidad de la cláusula, aunque las entidades bancarias estiman que sobre este tema existe normativa contradictoria.

-Costas judiciales

En caso de que el consumidor obtenga la nulidad de la cláusula, y por tanto, la restitución de los gastos, las costas procesales tendrán que ser abonadas por la entidad bancaria.

En principio, se pueden reclamar todos los gastos hipotecarios de constitución y cancelación de hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (15 de marzo de 2019).

El procedimiento para obtener el reembolso de los gastos hipotecarios es el siguiente:

1.- Se presenta la Solicitud conjuntamente con los documentos justificativos de los gastos reclamados a través del Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria que tiene un plazo de un mes para resolver.

2.- Si la entidad bancaria desestima la Solicitud o no resuelve en el plazo del mes, se presenta un Escrito de queja ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España que emitirá una resolución “no vinculante” que pone fin a la vía extrajudicial.

3.- En caso de que la entidad bancaria no devuelva el importe de los gastos, se iniciaría la vía judicial mediante la presentación de una demanda de juicio declarativo ordinario.

No podrán reclamar los consumidores que con anterioridad tengan sentencia firme sobre el caso concreto ya que se considera “cosa juzgada”.

 

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