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Las obligaciones fiscales del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional

A partir del 1 de julio de 2018 todas las plataformas de internet (las más conocidas en estos momentos son AirBnb, Homeaway, Wimdu, Niumba y Kigo) que anuncien y promuevan el alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional, deberán comunicar a la Administración Tributaria la información sobre los inmuebles que ofertan y los alquileres realizados.

Los inmuebles que se ofertan se pueden identificar en las páginas web, aunque no siempre es posible  saber cuál es el piso que se alquila en un edificio concreto.

Los requisitos necesarios para considerar que estamos ante un supuesto de vivienda vacacional o turística son:

– Que se ofrezca el servicio de alojamiento de forma habitual (canales en lo que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento, agencias de viaje o empresas mediadoras y organizadoras de servicios turísticos), y con fines turísticos por períodos inferiores a dos meses.

– Que no se haga de forma gratuita sino mediante precio.

Además de la normativa estatal hay que tener en cuenta lo dispuesto en cada CCAA donde esté situada la vivienda para saber si estamos ante un supuesto de vivienda vacacional o con fines turísticos, así como los requisitos formales necesarios para realizar este tipo de actividad.

Este tipo de empresas tributan por los ingresos obtenidos por su actividad de intermediación.

Las obligaciones fiscales del propietario de la vivienda turística o vacacional son las siguientes:

Impuesto sobre el Valor Añadido

La Ley del IVA (art. 20.1.23º) declara exento de IVA el alquiler de vivienda con mobiliario, pero no si se presta con servicios propios de la industria hotelera como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. En estos casos se debe emitir factura con IVA al 10%, que es el tipo aplicable a estas operaciones.

La Dirección General de Tributos no considera servicios de hostelería el cambio de ropa de cama y toallas y la limpieza de la vivienda si se hace al inicio o la finalización del alquiler. (Consulta V1564-11).

La empresa intermediaria emitirá una factura al propietario de la vivienda por el importe de la comisión de intermediación más el IVA al 21%.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

– Rendimientos de actividades económicas

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales,  se considerarán rendimientos de actividades económicas cuando:

* Se prestan servicios propios de la industria hotelera o,

* Cuando se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa y se cuente al menos, con un local, con posibilidad de que sea compartido y no de uso exclusivo, destinado a llevar la gestión de la actividad.

– Rendimientos de capital inmobiliario

Cuando los ingresos no cumplan con los requisitos para su consideración como rendimientos de actividades económicas, se calificarán como rendimientos de capital inmobiliario.

A los rendimientos netos positivos (ingresos menos gastos), no se podrán aplicar la reducción general del 60%, ya que no se cumple el requisito de que se destine a la vivienda habitual permanente del inquilino.

Por lo que se refiere a los gastos deducibles, se podrán aplicar todos los gastos necesarios para el sostenimiento de la vivienda y que tengan relación directa con el arrendamiento (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Tasa de recogida de basuras, intereses del préstamo hipotecario, gastos de comunidad, suministros, seguro, gastos jurídicos y amortización del inmueble).

Los gastos pueden aplicarse en proporción a los días en los que la vivienda ha estado efectivamente arrendada. El único gasto que puede deducirse en su totalidad es el importe de la comisión de la empresa intermediaria.

 

 

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