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Nueva normativa en materia de viviendas y alquiler (Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de 2019)

Con la entrada en vigor el pasado 6 de marzo del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de viviendas y alquiler, se han producido una serie de modificaciones que han sido convalidadas por la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados el pasado 3 de abril de 2019.

A partir de la entrada en vigor, dependiendo de la fecha de celebración y de las distintas normas vigentes en el momento de la celebración, la duración de los alquileres de vivienda quedará de la siguiente manera:

Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física o siete años si es persona jurídica, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco o siete años, si así lo desea el arrendatario y aunque haya oposición por parte del arrendador. Para la prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al arrendador, siendo suficiente con la permanencia del arrendatario en la vivienda y con el abono de la renta acordada.

Es decir, si el contrato se celebró el pasado 6 de marzo o en fechas posteriores y se pactara por un plazo de un año, transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, habrá de entender como su deseo de prorrogar por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco o siete años legalmente previstos.

Transcurridos cinco o siete años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al arrendatario con cuatro meses de antelación a la finalización del plazo, o el arrendatario indica su deseo de no continuar con el arriendo con dos meses de antelación, se producirá la denominada “tácita reconducción del contrato de arrendamiento”, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte de ninguna de las partes contratantes.

Existe una excepción a la prórroga (tanto a la de los cinco años como a la de los tres años siguientes), cuando transcurrido el primer año de contrato, el arrendador (persona física) tuviera la necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para él mismo o para sus parientes en primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en supuesto de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, siempre y cuando expresamente conste en el contrato de arrendamiento, siendo necesario un preaviso de al menos dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 6 de marzo de 2019.

Los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 6 de marzo de 2019, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del arrendatario y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:

La “tácita reconducción”, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.

Las causas de denegación de la prórroga forzosa (primeras tres anualidades), son las mismas que se han expuesto en el apartado anterior (necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares), sin necesidad de que dichas causas queden previamente previstas en el contrato de alquiler.

Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013.

Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la “tácita reconducción” si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada.

En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

Contratos celebrados desde el 9 de mayo de 1985 y hasta el 31 de diciembre de 1994.

Estarán vigentes a día de hoy aquellos en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del arrendatario, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:

  • Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
  • Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
  • Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en un año, salvo causa justificada.
  • Cuando el arrendatario ocupe dos o más viviendas en la misma población.
  • Cuando el arrendatario, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda  por el arrendador, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.

Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de mayo de 1985 (arrendamientos de “renta antigua”).

Se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.

La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior.

 

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