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Supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Con fecha del pasado 3 de septiembre de 2021, entró en vigor la Ley 8/2021 publicada en el BOE el 3 de junio, que supone la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y en la práctica, un cambio importante, ya que los herederos no forzosos (hijastros, hermanos, sobrinos o personas sin ninguna relación de parentesco con el causante), podrán vender los inmuebles sin esperar al transcurso del plazo de dos años.

El suprimido artículo 28 de la Ley Hipotecaria, era una excepción al principio de fe pública registral y textualmente decía: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Si un heredero no forzoso había heredado un inmueble y posteriormente lo vendía antes del transcurso de los dos años, la venta se inscribía en el Registro de la Propiedad con una afección, ya que quedaba afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, salvo que quien lo adquiriera fuera alguno de los herederos, por lo que hasta que no transcurrieran dos años desde la muerte del causante, el adquirente no tenía el pleno dominio de la propiedad.

Si bien la finalidad originaria de la redacción del artículo 28 de la Ley Hipotecaria era la protección del verdadero heredero durante el plazo de dos años, la realidad y la experiencia ha demostrado que se han generado numerosos problemas para realizar ventas de inmuebles heredados por herederos no forzosos, ya que se suspendía la eficacia del Registro de la Propiedad frente a terceros que adquirieran el inmueble y frente a acreedores hipotecarios, ya que si en ese plazo se declarara que el vendedor no era el verdadero propietario porque aparecieran otros herederos forzosos no conocidos hasta el momento (hijos ilegítimos), la compra o la hipoteca quedarían sin efecto.

Además, si el comprador necesitaba un préstamo hipotecario para la compra del inmueble, las entidades bancarias no concedían el préstamo ya que no querían como garantía real un inmueble afectado por la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria por lo que al final, las operaciones no llegaban a formalizarse o había que aplazar hasta que transcurrieran dos años desde la fecha del fallecimiento del causante

Por lo que se refiere a las sucesiones ocurridas antes de la entrada en vigor de la Ley 21/2021 (3 de septiembre), aunque la Ley no hace referencia a su aplicación o no a las sucesiones anteriores a esa fecha, se puede interpretar que la supresión también se aplica a las sucesiones anteriores, por lo que si ya consta inscrita la limitación en el Registro de la Propiedad y el plazo de dos años no ha vencido, se puede solicitar la cancelación al Registro de la Propiedad.

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